リースバック

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して現金化した後でも住み続けられるサービスのことです。
不動産の所有権は変わりますが、同時に賃貸借契約をする仕組みであるため、住み慣れた自宅で生活しながらまとまった資金を調達することが可能です。

ここで、メリットとデメリットをご紹介します。

メリット

○売却後も自宅に住み続けられる
○短期間で自宅を現金化できる
○物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
○将来的に再購入も可能

デメリット

○売却価格は相場よりも安くなる傾向にある
○賃貸借期間は無期限ではない
○家賃が相場よりも高い場合がある
○売却金額がローンを下回る場合は利用できない（アンダーローン）
○物件の所有権が買取業者に移転する

先日、FPで相談に来られた方がいて、諸事情で自宅を売却して、住宅ローンを返済しなきゃいけないとの話を受けたのですが、自宅売却となると、当然住み慣れた家は手放さなくてはなりません。そこで登場するのが、リースバックです。デメリットもありますが、アンダーローンにならなければ、家をそのまま賃貸契約として使用することができます。当然、周囲にもバレずに済みます。

注意点はいくつかあって、家賃が相場より高いケースが多いですし、売却価格も相場より安い場合があるからです。

なので、売却を相見積して、売却の方が圧倒的に高値なら、そのまま売却も視野に入れるべきですし、そこは考慮が必要になります。

1つ言えるのは、何事も選択肢は1つではなく、最善手は他にもある可能性があるということです。悩み事がある場合は、然るべき人に相談し、解決に向けて試行錯誤する必要があるでしょう。

活動から事業へ

私は以前、中間支援組織のNPOに勤めてましたが、そこで見たのはミッションへの思いを形にする人々でした。

思いは人それぞれです。最近減少が著しい農家の手助けをしたい、という人もいれば、自分は車の仕事に携わってきたから、それを社会貢献に活かしたいと、カーシェアリング事業を始めた人もいました。

どんな偉人も、最初は小さな活動から始めてるのです。その積み重ねの先に、気付いたら大きなことをなし得てたりするものなのです。

タイトルにもあるとおり、何かをなし得たいと思っているなら、最初は活動でもいいのです。その中でトライアンドエラーを繰り返し、物事を発展させていけばいいのです。

軌道に載ってきたら、資金を運用し、生み出していく事業に着手すればいいわけです。ここでも、事業には単発のものと継続性のあるものとに分かれるわけですが、最初は単発で構いません。単発を繰り返せば、継続性が生まれていくわけですから。

パラレルワークの回でも少し触れましたが、生き方が多様化する中で、自己実現する場として活動や事業に携わるというのは非常に素晴らしいことだと思っています。特に、何かをなし得たいと思っているなら、まずは活動から始めてみてはどうでしょうか？

パラレルワークの勧め

時代の進化は加速度的に進んでいます。今日まで通用してたことが、明日には通用してないかもしれません。

インターネットやSNSの普及により、我々は情報を簡単に得ることができるようになりました。一方、何が正しいことなのか、取捨選別は今まで以上に難しくなったと思います。

つまり、我々が生きる時代は可能性に満ちていると同時にもっとも困難な時代に生まれたとも言えます。人生の岐路が複数に渡るわけですから。

そんな中、今注目されているのが、パラレルワークです。パラレル（parallel）とは「平行」や「並列」という意味を持っており、パラレルワークとは、同時並行でビジネスをすることを意味していて、「ひとつのビジネスに依存しない働き方」です。 生活基盤である本業を持ちながら、自分のしたいことや夢を実現していくことができます。

副業OKな大企業も増えてきており、これは多様化する時代において、ある種当然とも言える流れなのかもしれません。複数のキャリアを持つのが当たり前の時代になってきたのです。

冒頭で言ったとおり、今まで通用していたことが明日には通用しなくなっているかもしれません。それが、複数のキャリアを持つことで、1つのビジネスがダメになっても、別のビジネスで生きていくことが出来ます。それどころか、複数のビジネスを掛け合わせることにより、思わぬ相乗効果が見込めるかもしれません。

パラレルワーク、ぜひチャレンジしてみてください。

百貨店建て替え計画

先日、日経MJにこんな見出しが出てました。

「百貨店、駅の顔でなくなる日」

（日経MJ 2022年10月5日）

内容は、小田急百貨店新宿店本館や京王百貨店新宿店、東急百貨店本店などが相次いで建て替えするというものです。

残念ながら、百貨店は、郊外のスーパーモールやオンラインの販売網に押され、売上は低下の一途を辿っています。そういう意味では、自分は建て替えはしょうがないと思っています。

問題なのは、建て替え後に高層ビルが建つそうですが、入居は未定という事実です。

東京では、再開発などで、高層ビルが乱立しておりますが、テナントが入らず苦戦するケースも目立っているようです。

ビジネスの基本は先回り営業です。

先にテナントを確保してから、それに応じた規模のビルを建てるのが適正規模になり、やり繰りに困ることは無くなります。

こんなやり方では、テナント供給過多になり、テナント獲得に向けた血みどろの争いは避けられません。そういう行き当たりばったりの計画でよいのかは、大いに疑問が残るところです。

プロのアマチュア

都市計画に携わる人で知らない人はいない、ジェイン・ジェイコブズ。

以前ブログでも紹介しましたが、この人の凄さは、なんと言っても、研究者などのプロの立場で本を書いたのではなく、一介の市民活動家あるいはルポライターの立場で数々の著作を書いたのです。特筆すべきは、その観察力。現場で実際に見聞きしたものから、どこまでも掘り下げて物事を観察し、分析した能力は本当に凄いものがあります。

著作『アメリカ大都市の死と生』の邦訳著者、山形氏は解説の中で、以下のように述べています。

アマチュアというのは通常は悪口で、・・・（中略）・・・、アマチュアがアマチュアであるが故に、プロに対して優位性を持てる場合がある。

①現象のストレートな観察

②専門家たちが何らかのドグマにはまってしまってる場合

③問題が大きくて、通常の学問領域に収まりきらない場合

もちろん、ジェイン・ジェイコブズにも批判はあります。自分で観察していない対象については、正確な分析ができていない、少数の事例が使いまわしされて、データによる裏付けはほとんどない、など。

それでも、ジェイン・ジェイコブズが打ち立てた金字塔が揺らぐことはいささかもなく、やはり現場に裏打ちされた現場感覚ってのは大事だなと改めて思わされます。

ぜひ、ジェイン・ジェイコブズの『アメリカ大都市の死と生』を読んでない方は一読をお勧めします！

コンサルタント

先日、コンサル会社と業務提携することになり、自分もそこに参画することになったんですが、コンサル事業の第1歩として、化粧品販売会社の経営相談に乗ることになりました。

そのために、化粧品業界の研究とかに勤しんでいたわけですが、この作業が非常に大変なのです😅

まず、自分の慣れ親しんだ業界ではないので、0ベースで業界を理解するところから始まるわけです。当然、その業界特有の常識も違うわけです。さらに、それだけではなくて、マーケティングの知識とかも求められるわけですから、研鑽を積むには際限がありません。知的作業の総合格闘技とも言うべき闘いがそこにはあります。

ベースとしては、問題解決能力や問題表出能力が必要になるわけですが、これも、知識の裏付けだけではなくて、審美眼や経験が物を言うのでしょう。そもそも何が問題なのか、っていうのが意外と難しかったりするわけです。

ですから、非常に奥深い仕事だと思ってますが、コンサルというと、胡散臭い目で見られたりもして、この業界が浸透するにはまだまだ先が長いなと思うわけです。

自分もコンサル成り立てですが、研鑽を積むのを怠らずに頑張っていきたいと思ってます。

都市間競争とマーケティング

日本マーケティング協会では、マーケティングを「企業および他の組織がグローバルな視野に立ち、顧客との相互理解を得ながら、公正な競争を通じて行う市場創造のための総合的な活動である」と定義しました。

他の組織とは、非営利組織も含んでおり、わたしはこれに国や自治体も入ると考えています。

同時に、顧客とは地域住民も入っており、すなわち、国や地方自治体が住んでる人に、いかにプロモーションなどのアプローチをかけて選択してもらうかが重要だと考えます。

何故そう言うかというと、グローバル化が進む中で、住民の流動化が進み、国同士や地域同士での競争が激化すると考えるからです。自分の地域を優先的に選んでもらうにはどうしたらよいか。それは、残酷にも人口比という形で現れます。自然減もあるので、一概には言えないですが、社会人口の増減は、住民(国民)の選択の結果と捉えるべきです。首都圏に集中するのは、首都圏がもつベネフィットのもたらす力によるものであり、地方都市はこの競争に打ち勝たなくてはなりません。同じ肩を並べて勝てるわけがないのですから、当然工夫が必要になります。

日本各地を見回すと、面白い取り組みをしてる自治体もあります。北海道東川町なんかはいい例でしょう。町独自の日本語学校を設立し、グローバル化を進めたり、同じく独自のコンセプトを取り入れ、文化を発展させ、移住者を取り入れています。

この競争原理は、全ての自治体に働いてます。逃れる術はありません。敗れた先にあるのは、衰退のみです。競争原理が全く悪いとも思いません。競争により、各都市の魅力が磨かれ質が向上し、それにより住民にベネフィットがもたらされます。

だからこそ、話を戻すと、マーケティングという視点が大事なのです。住民サービスをどうするか。都市の周知活動をどう進めていくか。全てはマーケティング力にかかっています。都市のビジネスマインドを高める必要が求められるでしょう。